İTÜ Bilişim Enstitüsü Coğrafi Bilgi Teknolojileri Lisansüstü Programı öğrencisi Mustafa Andaç DERİNPINAR tarafından Doç. Dr. Arif Çağdaş AYDINOĞLU danışmanlığında hazırlanan “Bulanık Mantık ile Coğrafi Bilgi Teknolojilerini Kullanarak Taşınmaz Değerlemesi: Sarıyer-İstanbul Örneği” konulu yüksek lisans tezi tamamlanmıştır.
ÖZET
Taşınmaz değerlemesi, arazi yönetiminde değer esaslı alım satım işleri ve banka kredilendirmesinin yanı sıra, günümüzde kentsel dönüşüm süreçlerinde mevcut rayiç değerin belirlenip düzenleme sonrası taşınmaz malların dağıtımında temel alınmaktadır. Bu kapsamda, taşınmaz değer haritalarının doğru ve güvenilir biçimde en kısa sürede üretilmesi, kamu hizmetlerinin uygulanması ve arazi rantının adaletli paylaşımı gibi birçok yönden önemli bir ihtiyaçtır. Taşınmaz değerleme yöntemlerinde sıklıkla kullanılan yöntemler; emsal, gelir ve maliyet yöntemidir. Taşınmaz değerlemesinde en doğru sonuca ulaşabilmek için bilgi teknolojilerinin kullanımı ile diğer yöntemleri irdelemek ve yorum faktörünü en aza indirerek güvenilir değerlendirme yapmak gerekmektedir. Bu yaklaşımla, piksel bazlı olarak yapılan nominal değerleme yöntemi faktörleri ile bulanık mantık üyelik sisteminin avantajları birlikte irdelenerek, taşınmaz değerleme yapılmıştır ve yöntemin kullanılabilirliği belirlenmiştir.
Bu çalışmada, öncelikle literatürde ve örnek çalışmalardaki nominal değerleme faktörleri ve ağırlıkları bulunmuştur. İstanbul ili Sarıyer ilçesi çalışma alanı örneğiyle, bu değerleme faktörleri incelenmiş, kıyaslanarak gruplandırılmış ve değerlemeye etkisi olan faktörler belirlenmiştir. Çalışmada faktörler bölgeye göre değiştirilebilir. Bu çalışmada önemli görülen ve uygulaması yapılan taşınmaz değerleme faktörleri dört ana grupta toplanmıştır. Bu gruplar ve kapsadığı faktörler şunlardır;
- Toplu taşımaya yakınlık kapsamında altında demiryolu metro duraklarına yakınlık, karayolu otobüs duraklarına yakınlık, denizyolu iskelelere yakınlık faktörleri belirlenmiştir.
- Kamu hizmetlerine yakınlık kapsamında kamu kurumlarına yakınlık, eğitim kurumlarına yakınlık, sağlık kurumlarına yakınlık, dini birimlere yakınlık, ve kültürel/sosyal tesislere yakınlık faktörleri belirlenmiştir.
- Planlama başlığı altında ise izin verilen kat adedi, imar durumu ve üst düzey yola çıkış faktörleri belirlenmiştir.
- Kullanım düzeyi kapsamında, eğim, bakı ve manzara faktörleri irdelenmiştir.
Bu faktörler için Sarıyer ilçesinin araştırma amaçlı kullanılan veri altlıkları ve web tabanlı harita servislerinden sayısallaştırma yoluyla elde edilmiştir.
Taşınmaz değerleme faktörleri klasik (boolen) mantıkta kullanıldığında, üretilen verilerde yalnızca 0 ve 1 değerlerini alabilmektedir. Gerçekte taşınmaz değer faktörlerini keskin kümelerde tanımlamak yerine, doğası gereği daha yorumlanabilir yani 0 ve 1 değerleri arasını alabilecek bir şekilde tanımlanmalıdır. Bulanık mantık 0 ve 1 arasındaki değerleri de alarak üretilmektedir. Bütün faktörlerde üretilen analiz sonuçları bulanık mantık üyeliklerine alınarak 0 ve 1 arası piksel değerlerine getirilmiştir. Böylece bütün veriler birbiri ile kıyaslanabilecek ve üst üste bindirilerek tek bir veri elde edilebilecek konuma gelmiştir. Bulanık mantık üyeliklerinin diğer avantajı ise, üyeliğe alınan değer faktörü davranışının bulanık mantığa [0,1] genel bir üyelik fonksiyonu grafiği ile tanımlanabilmesidir. Değer faktörlerine ait üyelik fonksiyonlarının belirlenmesinde, Small, Gaussian, Linear, Near, Large bulanık mantık üyelikleri kullanılmıştır. Örneğin; eğim faktörü üyeliğe alınırken Lineer (5,45) fonksiyonu kullanılmış, eğim 0 ve 5 derece arasında 1, dik eğime kadar lineer olarak 0 a kadar azalan bir grafik kullanılmıştır. Belirlenen üyelik faktör gruplarının bütünleşik değerlemesinde AND ve OR bindirme tipleri kullanılmıştır.
Sonuç olarak Bulanık mantık ile yapılan nominal değerleme işlemlerinin, arazi değer haritalarının üretilmesinde veya değer gruplarının belirlenerek, parsel bazlı değerlemede akılcı bir yol olduğu ve gerçeğe yakın sonuçlar verdiği görülmüştür. Coğrafi bilgi teknolojileri ile bulanık mantık kullanılarak Taşınmaz Değer haritası üretimi için farklı tür ve değerdeki verileri aynı ortamda bütünleştirerek, kullanıcıya kolay yorum yapabilme, bulanık üyeliklere alarak birçok sınırlandırmayı istenilen ivme ile verebilme yeteneğini sağlayabilme, gerçek değere yaklaşım ve otomatik analiz edilerek büyük verilerde kolaylıkla sonuç üretebilme yeteneğini sağlamaktadır.
Anahtar kelimeler:
Taşınmaz Değerleme, Coğrafi Bilgi Teknolojileri, Bulanık Mantık, Nominal Değerleme Kriterleri
Hazırlayan:
Mustafa Andaç DERİNPINAR
Tez Danışmanı:
Doç. Dr. Arif Çağdaş AYDINOĞLU (İTÜ / GYTE)
Tez Jürileri:
Prof. Dr. Rahmi Nurhan ÇELİK (İTÜ)
Doç. Dr. Halis SAKA (GYTE)
Savunma Tarihi:
25 Haziran 2014