In Coordinates Journal, Vol. XI, Issue 4, April 2015;
“Developing land registry and cadastre base data model to support Turkey national GIS initiative”
Aydinoglu, A.C., Inan, H.I.
Tag Archives: arazi yönetimi
15. Harita Kurultayı’nda Bulanık Mantık ile Coğrafi Bilgi Teknolojilerini Kullanarak Taşınmaz Değerlemesi
15. Türkiye Harita Bilimsel ve Teknik Kurultayı, Congresium, 25-28 Mart 2015, Ankara
Bulanık Mantık ile Coğrafi Bilgi Teknolojilerini Kullanarak Taşınmaz Değerlemesi
Mustafa Andaç Derinpınar, Arif Çağdaş Aydınoğlu
Özet
Taşınmaz değerlemesi, arazi yönetiminde değer esaslı alım satım işleri ve banka kredilendirmesinin yanı sıra, günümüzde kentsel dönüşüm süreçlerinde mevcut rayiç değerin belirlenip düzenleme sonrası taşınmaz malların dağıtımında temel alınmaktadır. Taşınmaz değerlemesinde en doğru sonuca ulaşabilmek için bilgi teknolojilerinin kullanımı ile diğer yöntemleri irdelemek ve yorum faktörünü en aza indirerek güvenilir değerlendirme yapmak gerekmektedir. Bu yaklaşımla, piksel bazlı olarak yapılan nominal değerleme yöntemi faktörleri ile bulanık mantık üyelik sisteminin avantajları birlikte irdelenerek, taşınmaz değerlemede kullanılabilirliği belirlenmiştir. Çalışmada literatürde yer alan nominal değerleme faktörleri tespit edilmiştir. Buna göre Sarıyer ilçesi için nominal değerleme faktörleri toplu taşımaya yakınlık, kamu hizmetlerine yakınlık, planlama ve kullanım düzeyi gruplarına ayrılarak incelenmiştir. Yapılan analiz sonuçları klasik (boolen) mantıkta (0,1) değerlerini almaktadır. Çalışmada taşınmaz değer faktörlerini keskin kümelerle tanımlanması yerine, doğası gereği daha yorumlanabilir olan bulanık mantıkla [0,1] değer aralığında tanımlanmaktadır. Her faktörün bulanık mantık üyelikleri (Linear, Gaussian, Small vb. ) belirlenirken faktörlerin taşınmaz değerine olan ağırlığı göz önüne alınmıştır. Böylece bütün veriler birbiri ile kıyaslanabilecek ve üst üste bindirilerek tek bir veri elde edilebilecek konuma gelmiştir. Sonuç olarak Bulanık mantık ile yapılan nominal değerleme işlemlerinin, arazi değer haritalarının üretilmesinde veya değer gruplarının belirlenerek parsel bazlı değerlemede akılcı bir yol olduğu ve gerçeğe yakın sonuçlar verdiği görülmüştür.
Anahtar Sözcükler: Coğrafi Bilgi Sistemleri, Bulanık Mantık, Taşınmaz Değerleme, Nominal Değerleme Yöntemi
Yüksek Lisans Tezi: “Bulanık Mantık ile Coğrafi Bilgi Teknolojilerini Kullanarak Taşınmaz Değerlemesi: Sarıyer-İstanbul Örneği”
İTÜ Bilişim Enstitüsü Coğrafi Bilgi Teknolojileri Lisansüstü Programı öğrencisi Mustafa Andaç DERİNPINAR tarafından Doç. Dr. Arif Çağdaş AYDINOĞLU danışmanlığında hazırlanan “Bulanık Mantık ile Coğrafi Bilgi Teknolojilerini Kullanarak Taşınmaz Değerlemesi: Sarıyer-İstanbul Örneği” konulu yüksek lisans tezi tamamlanmıştır.
ÖZET
Taşınmaz değerlemesi, arazi yönetiminde değer esaslı alım satım işleri ve banka kredilendirmesinin yanı sıra, günümüzde kentsel dönüşüm süreçlerinde mevcut rayiç değerin belirlenip düzenleme sonrası taşınmaz malların dağıtımında temel alınmaktadır. Bu kapsamda, taşınmaz değer haritalarının doğru ve güvenilir biçimde en kısa sürede üretilmesi, kamu hizmetlerinin uygulanması ve arazi rantının adaletli paylaşımı gibi birçok yönden önemli bir ihtiyaçtır. Taşınmaz değerleme yöntemlerinde sıklıkla kullanılan yöntemler; emsal, gelir ve maliyet yöntemidir. Taşınmaz değerlemesinde en doğru sonuca ulaşabilmek için bilgi teknolojilerinin kullanımı ile diğer yöntemleri irdelemek ve yorum faktörünü en aza indirerek güvenilir değerlendirme yapmak gerekmektedir. Bu yaklaşımla, piksel bazlı olarak yapılan nominal değerleme yöntemi faktörleri ile bulanık mantık üyelik sisteminin avantajları birlikte irdelenerek, taşınmaz değerleme yapılmıştır ve yöntemin kullanılabilirliği belirlenmiştir.
Bu çalışmada, öncelikle literatürde ve örnek çalışmalardaki nominal değerleme faktörleri ve ağırlıkları bulunmuştur. İstanbul ili Sarıyer ilçesi çalışma alanı örneğiyle, bu değerleme faktörleri incelenmiş, kıyaslanarak gruplandırılmış ve değerlemeye etkisi olan faktörler belirlenmiştir. Çalışmada faktörler bölgeye göre değiştirilebilir. Bu çalışmada önemli görülen ve uygulaması yapılan taşınmaz değerleme faktörleri dört ana grupta toplanmıştır. Bu gruplar ve kapsadığı faktörler şunlardır;
- Toplu taşımaya yakınlık kapsamında altında demiryolu metro duraklarına yakınlık, karayolu otobüs duraklarına yakınlık, denizyolu iskelelere yakınlık faktörleri belirlenmiştir.
- Kamu hizmetlerine yakınlık kapsamında kamu kurumlarına yakınlık, eğitim kurumlarına yakınlık, sağlık kurumlarına yakınlık, dini birimlere yakınlık, ve kültürel/sosyal tesislere yakınlık faktörleri belirlenmiştir.
- Planlama başlığı altında ise izin verilen kat adedi, imar durumu ve üst düzey yola çıkış faktörleri belirlenmiştir.
- Kullanım düzeyi kapsamında, eğim, bakı ve manzara faktörleri irdelenmiştir.
Bu faktörler için Sarıyer ilçesinin araştırma amaçlı kullanılan veri altlıkları ve web tabanlı harita servislerinden sayısallaştırma yoluyla elde edilmiştir.
Taşınmaz değerleme faktörleri klasik (boolen) mantıkta kullanıldığında, üretilen verilerde yalnızca 0 ve 1 değerlerini alabilmektedir. Gerçekte taşınmaz değer faktörlerini keskin kümelerde tanımlamak yerine, doğası gereği daha yorumlanabilir yani 0 ve 1 değerleri arasını alabilecek bir şekilde tanımlanmalıdır. Bulanık mantık 0 ve 1 arasındaki değerleri de alarak üretilmektedir. Bütün faktörlerde üretilen analiz sonuçları bulanık mantık üyeliklerine alınarak 0 ve 1 arası piksel değerlerine getirilmiştir. Böylece bütün veriler birbiri ile kıyaslanabilecek ve üst üste bindirilerek tek bir veri elde edilebilecek konuma gelmiştir. Bulanık mantık üyeliklerinin diğer avantajı ise, üyeliğe alınan değer faktörü davranışının bulanık mantığa [0,1] genel bir üyelik fonksiyonu grafiği ile tanımlanabilmesidir. Değer faktörlerine ait üyelik fonksiyonlarının belirlenmesinde, Small, Gaussian, Linear, Near, Large bulanık mantık üyelikleri kullanılmıştır. Örneğin; eğim faktörü üyeliğe alınırken Lineer (5,45) fonksiyonu kullanılmış, eğim 0 ve 5 derece arasında 1, dik eğime kadar lineer olarak 0 a kadar azalan bir grafik kullanılmıştır. Belirlenen üyelik faktör gruplarının bütünleşik değerlemesinde AND ve OR bindirme tipleri kullanılmıştır.
Sonuç olarak Bulanık mantık ile yapılan nominal değerleme işlemlerinin, arazi değer haritalarının üretilmesinde veya değer gruplarının belirlenerek, parsel bazlı değerlemede akılcı bir yol olduğu ve gerçeğe yakın sonuçlar verdiği görülmüştür. Coğrafi bilgi teknolojileri ile bulanık mantık kullanılarak Taşınmaz Değer haritası üretimi için farklı tür ve değerdeki verileri aynı ortamda bütünleştirerek, kullanıcıya kolay yorum yapabilme, bulanık üyeliklere alarak birçok sınırlandırmayı istenilen ivme ile verebilme yeteneğini sağlayabilme, gerçek değere yaklaşım ve otomatik analiz edilerek büyük verilerde kolaylıkla sonuç üretebilme yeteneğini sağlamaktadır.
Anahtar kelimeler:
Taşınmaz Değerleme, Coğrafi Bilgi Teknolojileri, Bulanık Mantık, Nominal Değerleme Kriterleri
Hazırlayan:
Mustafa Andaç DERİNPINAR
Tez Danışmanı:
Doç. Dr. Arif Çağdaş AYDINOĞLU (İTÜ / GYTE)
Tez Jürileri:
Prof. Dr. Rahmi Nurhan ÇELİK (İTÜ)
Doç. Dr. Halis SAKA (GYTE)
Savunma Tarihi:
25 Haziran 2014
FIG 2014-Malezya konferansında TUCBS çalışmaları irdelendi.
Dünya Haritacılar Federasyonu olan FIG’ın 16-21 Haziran 2014 tarihlerinde Kuala Lumpur-Malezya’da gerçekleştirilen konferansında, harita mühendisliği meslek disipliniyle ilgili birçok konu oturum ve panellerde tartışıldı. Konferansta sunduğumuz bildirilerde, 2014 yılı itibariyle TUCBS’nin mevcut durumu ve politikaları değerlendirildi. Diğer bir bildiride ise TUCBS temel veri temalarından biri olan Tapu-Kadastro (TK) temasının geliştirilmesi süreci, bileşenleri ve içeriği irdelendi.
Konferans web sitesi:http://www.fig.net/fig2014/
Bildirilerin Türkçe özetleri, İngilice tam metinleri ve sunumları;
Policies and Standards for Building Turkey National GIS Infrastructure (7220)
Tahsin Yomralioglu and Arif Cagdas Aydinoglu (Turkey)
Türkiye Ulusal CBS Altyapısı Kurulması için Politika ve Standartlar
ÖZET
Türkiye, Ulusal CBS (TUCBS) olarak isimlendirilen Ulusal Konumsal Veri Altyapısı kurulması için e-devlet eylemlerine 2004 yılında başladı. TUCBS eylemleri, geliştirilen standartlar, politikalar ve teknolojiler ile elektronik iletişim ağlarında coğrafi verinin etkin kullanımı ve paylaşımını amaçlamaktadır. Devam eden eylemlerde mevcut durum ve genel vizyon belirlenmiştir. Ancak coğrafi verinin üretimi, yönetimi ve paylaşımında gereksinimler belirlenemedi.
CBS Genel Müdürlüğü, 2011 yılında kurulmuştur. Coğrafi veri standartlarının belirlenmesi ve Ulusal CBS’nin yasal ve idari yapısını oluşturmak için projelere hız verildi. Böylelikle coğrafi bilginin yönetiminde ulusal CBS stratejisi ve yasal çerçeve belirlenmiştir. Ulusal CBS komitesi ve çalışma gruplarının genel idari yapısı tasarlandı. Ulusal CBS portalı, metaveri standardıyla coğrafi bilgiyi paylaşmak için kurulmaktadır. Mevcut verinin analizi, kurumlarda uygulanan veri gereksinim analizi ve uluslararası standartların analizi sonucu; 10 temel coğrafi veri temasını temsil eden veri standartları belirlenmiştir. Bu standartların CBS projelerinde uyumlu kullanımını test edilmektedir.
Developing Land Registry and Cadastre Base Data Model for Land Management Applications (7250)
Arif Cagdas Aydinoglu and Halil Ibrahim Inan (Turkey)
[abstract] [paper] [handouts]
Arazi Yönetimi Uygulamaları için Tapu ve Kadastro Temel Veri Modelinin Geliştirilmesi
ÖZET
TS05C_aydinoglu_inan_7250
Türkiye’de tapu ve kadastro verisinin içeriği, Tapu ve Kadastro Bilgi Sistemi Projesi (TAKBİS) kapsamında geliştirilmektedir. Diğer taraftan Türkiye Ulusal CBS (TUCBS), etkin coğrafi veri yönetimini sağlamayı ve ulusal düzeydeki gereksinimleri ve INSPIRE uygulama kurallarını karşılayan Türkiye Ulusal Konumsal Veri Altyapısı kurulmasını hedefleyen e- devlet projesidir.
Bu çalışmada, TUCBS’nin temel veri temalarından biri olan Tapu ve Kadastro’nun (TUCBS.TK) tasarımı irdelenmektedir. TUCBS paydaşlarına gereksinim analizi uygulanmıştır. ISO 19152 Arazi İdaresi Temel Modeli, temel uluslararası standart olarak kabul edilmiş ve kullanımı irdelenmiştir. Bu kapsamda TUCBS.TK temasındaki; ada, irtifak ve kadastro çapı gibi konumsal birim, tapu tescili kavramları, tapu kişi kavramları, konumsal işlem belge ve nokta gibi kadastro orijinal verileri, pafta indeksi ve sınır gibi kadastro veri yapısı, vb. kavramlar açıklanacaktır.
Tüm bildiriler için tıklayınız.
3. AYÖP Çalıştayı’nda “Büyükşehir Belediyeler için Coğrafi Veri Altyapısı”
AYÖP platformu tarafından her yıl farklı bir üniversitede düzenlenen etkinliklerden 4. AYÖP Çalıştayı “Yeni 6360 Büyükşehir Yasası ve Arazi Yönetimi”, 12-13 Mayıs 2014 tarihhlerinde Karadeniz Teknik Üniversitesi- Trabzon’da düzenlendi.
Bu çalışmada, yeni büyükşehirler ve yasayla birlikte genişleyen sorumluluk alanları itibariyle Coğrafi Veri Altyapısı kurma gereksinimi, TUCBS çalışmaları paralelinde gereksinimler ve mevcut durum irdelenmiştir.
Çalıştay sayfası için tıklayınız.
Türkiye Ulusal Coğrafi Bilgi Sistemi (TUCBS) ve BB’ler İçin Coğrafi Veri Altyapısı
T. Yomralıoğlu, A. Ç. Aydınoğlu
ÖZET
Coğrafi/Konumsal Veri Altyapısı (KVA), farklı kaynaklardan gelen coğrafi veri altlıkları ve haritaların, Coğrafi Bilgi Sistemleri (CBS) uygulamalarında birlikte çalışabilirliği ve etkin yönetimi için tanımlanan politika, teknoloji ve standart bileşenlerinin oluşturduğu altyapı olarak kabul edilir. Türkiye Ulusal CBS (TUCBS) altyapısı kurulması için 2003 yılından itibaren eylemler yürütülmekte olup, 2012 yılından itibaren ulusal düzeyde coğrafi verilerin birlikte çalışabilirliğine yönelik standartlar geliştirilmektedir. Bu çalışmaların paralelinde de yerel yönetimlerin Türkiye Kent Bilgi Sistemleri (TRKBİS) uygulamalarında kullanmasına yönelik veri standartları, teknoloji ve politikalar geliştirilmektedir. 06.12.2012 tarihinde yürürlüğe giren 6360 sayılı kanun nedeniyle, Büyükşehir Belediyeleri’nin sorumluluk alanı il mülki sınırları olarak belirlenmiş ve il düzeyinde KVA kurulması sorumluluğu gündeme gelmiştir. Bu kapsamda, il düzeyinde KVA kurulması potansiyelini değerlendirmek için pilot belediyeler seçilerek alan çalışması yapılmıştır. Gökkuşağı metaforuna göre, Yönetişim- İnsan Kaynakları- Erişim Sağlama- Veri- Yazılım- Donanım- Altyapı bileşenleri temel alınarak, büyükşehir belediyelerinin KVA kurma potansiyeli analiz edilmiş, radar analizi ve boston matrisleri ile değerlendirilmiştir. Sonuç itibariyle, büyükşehir belediyelerinin mevcut durumu irdelenerek, il düzeyinde KVA kurma ve işletme yönergesinin geliştirmesi, insan kaynakları gelişimi ve kurumsal yeniden yapılanma, birlikte çalışabilir veri standartlarının geliştirilmesi, donanım ve yazılım altyapısının yönetiminde bulut bilişim çözümlerinin uygulanması gibi öneriler yapılmıştır.
Anahtar Sözcükler: Konumsal/Coğrafi Veri Altyapısı, KVA, Türkiye Ulusal Coğrafi Bilgi Sistemleri, TUCBS, Türkiye Kent Bilgi Sistemleri Standardı, TRKBISS, Büyükşehir belediyeleri, 6360 sayılı kanun
Bildiri tam metni için tıklayınız: AYOP2014-tucbs