15. Türkiye Harita Bilimsel ve Teknik Kurultayı, Congresium, 25-28 Mart 2015, Ankara
Bulanık Mantık ile Coğrafi Bilgi Teknolojilerini Kullanarak Taşınmaz Değerlemesi
Mustafa Andaç Derinpınar, Arif Çağdaş Aydınoğlu
Özet
Taşınmaz değerlemesi, arazi yönetiminde değer esaslı alım satım işleri ve banka kredilendirmesinin yanı sıra, günümüzde kentsel dönüşüm süreçlerinde mevcut rayiç değerin belirlenip düzenleme sonrası taşınmaz malların dağıtımında temel alınmaktadır. Taşınmaz değerlemesinde en doğru sonuca ulaşabilmek için bilgi teknolojilerinin kullanımı ile diğer yöntemleri irdelemek ve yorum faktörünü en aza indirerek güvenilir değerlendirme yapmak gerekmektedir. Bu yaklaşımla, piksel bazlı olarak yapılan nominal değerleme yöntemi faktörleri ile bulanık mantık üyelik sisteminin avantajları birlikte irdelenerek, taşınmaz değerlemede kullanılabilirliği belirlenmiştir. Çalışmada literatürde yer alan nominal değerleme faktörleri tespit edilmiştir. Buna göre Sarıyer ilçesi için nominal değerleme faktörleri toplu taşımaya yakınlık, kamu hizmetlerine yakınlık, planlama ve kullanım düzeyi gruplarına ayrılarak incelenmiştir. Yapılan analiz sonuçları klasik (boolen) mantıkta (0,1) değerlerini almaktadır. Çalışmada taşınmaz değer faktörlerini keskin kümelerle tanımlanması yerine, doğası gereği daha yorumlanabilir olan bulanık mantıkla [0,1] değer aralığında tanımlanmaktadır. Her faktörün bulanık mantık üyelikleri (Linear, Gaussian, Small vb. ) belirlenirken faktörlerin taşınmaz değerine olan ağırlığı göz önüne alınmıştır. Böylece bütün veriler birbiri ile kıyaslanabilecek ve üst üste bindirilerek tek bir veri elde edilebilecek konuma gelmiştir. Sonuç olarak Bulanık mantık ile yapılan nominal değerleme işlemlerinin, arazi değer haritalarının üretilmesinde veya değer gruplarının belirlenerek parsel bazlı değerlemede akılcı bir yol olduğu ve gerçeğe yakın sonuçlar verdiği görülmüştür.
Anahtar Sözcükler: Coğrafi Bilgi Sistemleri, Bulanık Mantık, Taşınmaz Değerleme, Nominal Değerleme Yöntemi